Popis realitního trhu

Hlavním trhem podnikatelské skupiny XP group je realitní trh v rámci České republiky. V horizontu roků 2020 a 2021 pak realitní trh střední Evropy a internetové služby využívající data z realitního trhu pro oblast Evropské unie.

V rámci České republiky se ekonomická aktivita skupiny XP group zaměřuje na tyto oblasti:

  • zpracování znaleckých posudků o cenách nemovitostí. Jedná se o trh tvořený z větší částí poptávkou danou zákonnými požadavky (insolvenční a exekuční řízení, dědická řízení, soudní spory). Rozsahem se jedná o počet poptávek znaleckých posudků v řádu desítek tisíc ročně. Samostatně pak stojí oblast ocenění nemovitostí pro účely poskytnutí hypotečního úvěru.
  • profesionálové na realitním trhu – pro svoji práci potřebují přesná data o cenách nemovitostí, s rozvojem digitalizace jsou tyto údaje dodávány prakticky výlučně v elektronické podobě. Jedná se o skupinu tvořenou 5-10 tisíci uživatelů elektronických systémů v realitní oblasti.
  • crowdová služba, tedy pro běžného uživatele internetu, který má zájem nebo potřebu informačního servisu nebo služeb v oblastech, ve kterých shromažďujeme data a poskytujeme internetové služby. Jedná se řádově o statisíce uživatelů ročně.

Evropský a globální trh:

Podle kalkulací globálních poradenských firem se pohybuje teoretická hodnota všech nemovitostí ve světě na základě posledního ekonomického vývoje okolo 230-250 bilionů USD. Tato hodnota představuje přibližně 60 % světových aktiv. Celá tato oblast se sestává z komerčních i rezidenčních nemovitostí, lesních i zemědělských pozemků.

Největší podíl z uvedené hodnoty pak představují rezidenční nemovitosti, přibližně 75 %, což odpovídá hodnotě okolo 170 bilionů USD. Tento majetek je rozdělen mezi přibližně 2.5 miliardy jednotlivých vlastníků a představuje největší část hodnoty osobního vlastnictví běžných lidí. Evropský prostor, na který náš projekt v prvních krocích cílí, se pak podílí také v rozsahu okolo 20 % celkové hodnoty.

Uvedené počty jsou však teoretickými hodnotami, většina nemovitostí nevstupuje do obchodních vztahů na realitním trhu. Pod obchodními vztahy si lze představit prodeje a pronájmy pro komerční účely i pro rezidenční bydlení. V rámci celoevropského realitního trhu dojde ročně přibližně k 70-80 milionům transakcí, které subjektům, které na trhu působí, přinášejí obrat okolo 700–800 miliard USD.

Trendy na realitním trhu

  1. Rostoucí poptávka po vlastním bydlení, pokračující urbanizace.

Podle celosvětových statistik Organizace spojených národů žije v současnosti v městských oblastech přibližně 50 % obyvatelstva a tato částka se v prognóze zvýší až na 65 %. Z komerčního hlediska je pro vývoj internetových aplikací XP group velmi zajímavá možnost následného šíření a lokalizace působení i mimo Evropu.

  1. Vzrůstající počet transakcí s nemovitostmi skrze zprostředkovatelských služeb

Komerční potenciál služeb XP group spočívá v možnosti prodeje nadstavbového IT produktu realitním kancelářím a makléřům, ocenění nemovitostí při přímém prodeji a nabídnutí dalších přidružených služeb (finančních, právních, stavebních, atd.).

  1. Role finančních institucí na realitním trhu

Finanční instituce poskytují nejčastěji finanční prostředky pro nákup nemovitostí. Nemovitý majetek jim následně slouží jako zástavy za poskytnuté peněžní prostředky. Dále se na trhu pohybují investiční fondy, které se specializují na provoz hlavně komerčních nemovitostí. Pro všechny tyto instituce jsou podložené informace o cenách nemovitostí a predikce jejich vývoje nezbytnou součástí pro jejich rozhodování, risk management, ziskovost a stabilitu. Vyvíjené aplikace podnikatelské skupiny cílící na jejich potřeby jsou tak pro ně potenciálně velmi atraktivní.

  1. Probíhající civilizační revoluce, digitalizace.

S digitalizací a rozvojem IT a internetu se mění dříve stabilní oblasti lidské společnosti – doprava (prosazování disruptivních společností – např. Uber, Lyftago a další., samořiditelné dopravní prostředky), ubytování (model sdíleného bydlení a krátkodobého ubytování – např. firma Airbnb) atd. Překotně se rozvíjí oblast IT (dále narůstající výpočetní kapacita, cloud computing, umělá inteligence), zdravotnictví (genové sekvenování, individualizace terapie).

Většina populace není schopna pro velký rozsah vztahů a nedostatku agregovaných dat domyslet vliv současných socioekonomických a demografických fenoménů na hodnotu svého majetku, respektive jej kvantifikovat.

Z marketingového hlediska a tržního využití systému INEM a jeho dalších aplikací, které nabízejí data, jež nejsou nikde dostupná, je tento zájem podkladem pro monetizaci výstupů projektů skupiny XP group.

Současné aktivity podnikatelské skupiny

V roce 2018 byla založena společnost XP group a.s., jako mateřská a vedoucí společnost dceřiné společnosti XP invest, s.r.o.

Společnost XP invest, s. r. o. vznikla a působí v oblasti oceňování nemovitostí od roku 2008. Vytvořila a provozuje server www.odhadonline.cz, který poskytuje orientační odhady nemovitostí vyhotovené na podkladě informací zadaných klientem prostřednictvím internetového rozhraní v České republice, informační servis o demografických, ekonomických a dalších parametrech obcí a bydlení v České republice. Od roku 2010 prostřednictvím svých zaměstnanců připravuje znalecké posudky poptávané klienty.

Vyhotovení znaleckých posudků představuje prozatím převažující část ekonomické aktivity společnosti XP invest s.r.o. Díky aktivitě managementu, efektivitě a důrazu na využití výpočetní techniky v oblasti oceňování nemovitostí se daří uspokojovat narůstající počet klientů, z nichž dle interních statistik za roky 2016-2018 je mezi 65-75 % opakovaných zadání posudků a vracejících se klientů.

V minulých letech byl vyvinut systém INEM, který poskytuje rozsáhlý a informační servis odborné veřejnosti v oblasti oceňování nemovitostí. INEM dlouhodobě získává a uchovává data o realitním trhu z celé Evropy, rozsahem spadá do oblasti Big data. Informace o cenách nemovitostí jsou v rámci systému INEM doplněny o údaje o životních podmínkách – kriminalitě, demografii, místních ekonomických poměrech, čistotě životního prostředí a nemocnosti, dopravní dostupnosti a ekonomicky aktivních firmách.

Hlavní předností systému INEM je možnost automaticky ocenit online, rychle, a hlavně přesně jakoukoliv standardní nemovitost (byty, rodinné domy, pozemky, bytové domy atd.) v Evropě. Jelikož evropské trhy sledujeme dlouhodobě, máme k dispozici časové řady vývoje k jednotlivým typům nemovitostí ve většině evropských lokalit.

Systém INEM v současnosti nevyužívají jen zaměstnanci XP invest a jejich partneři. Systém využívá, přes jeho ranou verzi, několik desítek soukromých odhadců a znalců z celé České republiky.

Budoucí vývoj a business plán

V oblasti obchodu s nemovitostmi se XP group bude zaměřovat především, nikoli však výlučně, na rezidenční nemovitosti (byty, rodinné domy) a pozemky. Výstupy vyvinutých aplikací umožní identifikaci obchodně atraktivních nemovitostí a následné transakce s nimi.

Pro rok 2020-2021 má XP group v úmyslu provést založení dalších dceřiných společností nebo poboček v zemích střední Evropy, ve kterých budou vykonávány činnosti k jazykové a obsahové lokalizaci vyvinutých aplikací, marketingu a jejich monetizaci.

Vyvinutými aplikacemi se rozumí části již vyvinutého systému INEM. Dalším cílem podnikatelské skupiny pro roky 2020–2022 je vytvoření inovativního analyticko-predikčního systému s názvem Predict INEM, který bude vyhodnocovat vazby mezi socioekonomickými, demografickými, environmentálními jevy a cenami nemovitostí. Bude schopen modelovat a indikovat vhodná řešení v oblasti komunálních projektů a aktivit, ukazovat jejich vliv na ceny rezidenčních, podnikatelských a obecních nemovitostí.

Jednotlivé vrstvy informací pak bude strukturovaně poskytovat uživatelům v celé škále od bezplatných služeb přes služby pro odbornou veřejnosti zpoplatněné předplatným až pro rozsáhlé analytické systémy pro banky a hypoteční ústavy.

Konečným cílem je vznik celosvětově exponenciálně rostoucí platformy s tržním využitím dat v realitní oblasti.

Business plán

INEM:

  1. Lidé
    1. Základní úroveň informační vrstvy je vytvořena jako bezplatná služba. Management XP group bude činit kroky k nárůstu návštěvnosti, umožňující monetizaci této služby díky zobrazené proklikové reklamě na jednotlivých podstránkách. Dále pak získáváním leadů – kontaktům na klienty, kteří zadají poptávku po službách souvisejících se zobrazovanými informacemi.
    2. Individualizované informační výstupy – odhady a pokročilé simulace u konkrétních nemovitostí, avíza apod. U těchto služeb je předpokládáno využití mikrotransakcí. Dále pak získáváním leadů s již větším zacílením a úspěšností jejich monetizace, za předpokladu získání souhlasu uživatele.
  2. Profesionálové na realitním trhu
    1. soudní znalci, odhadci v oborech ceny a odhady nemovitostí, realitní makléři jsou již z větší části obsluhováni systémem INEM, který je schopen dát jim informace o aktuálních cenách nemovitostí. Monetizace je prostřednictvím časových balíčků pro přístup do systému INEM.

Predict INEM:

  1. Finanční instituce

Systém Predict INEM bude schopen automatizovaně využít výsledku ocenění v systému INEM, individualizovaně ocenit nemovitost, poskytnout informaci o předpokládaném vývoji ceny takové nemovitosti. Individualizovaný modul pro potřeby dané finanční instituce jim umožní zrychlit a zefektivnit poskytování hypotečních a dalších finančních služeb, snížit rizika výskytu nebonitních hypoték a úvěrů. Monetizace je předpokládaná prostřednictvím předplatného za individualizované moduly.

Zde je předpoklad osobní angažovanosti managementu XP group v získávání jednotlivých klientů, s prodejem systému na míru v ceně řádově jednotky až desítky milionů korun a licenčními a servisními poplatky v rozsahu desítek až stovek tisíců korun ročně na jednoho klienta.