INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ

S PEVNÝM ÚROČENÍM

OMEZENÁ NABÍDKA 

1. emise 2020 – úrok 7,5 až 10,5 % p. a., investice od 20.000,- Kč, na dva až čtyři roky. Více informací zde

Jak to funguje?

1. Příprava nemovitostí

2. Tranše dluhopisů

omezená nabídka dluhopisů – dle balíku vytipovaných nemovitostí

úrok dle předpokládané výnosnosti – ⓘ jak počítáme úrok?

3. Kupujeme nemovitost

zajišťujeme právní servis, technický stav nemovitosti a přepis na katastru

4. Vybíráme nájemce

využíváme kontaktů získaných již při 1. kroku – ⓘ jak vybíráme nájemce?

každého nájemce kontrolujeme – exekuce, insolvence a registry

5. Refinancování nemovitosti bankou

u bank – využíváme nízkých úroků a dlouhé splatnosti

cílíme na ocenění nemovitosti ve výši 80 % budoucího ltv =  obvykle vklad investora… ⓘ proč?

6. Nemovitost pronajímáme

nájem platí splátku bankovního úvěru

plus vynáší na úrok investorům

navíc nájem zajišťujeme exekuční vykonatelností, abychom minimalizovali riziko neplacení – ⓘ jaká další rizika řešíte?

7. Opakujeme

  • celý se proces se opakuje ⓘ kolikrát?
  • po vyvázání finančních prostředků vždy po refinancování
  • na konci úpisového období peníze investorů vyvazujeme

8. Vyplácíme jistinu a úrok investorovi

  • jistina byla uvolněna při posledním refinancování
  • úrok vydělal nájem
  • investoři mohou využít nové tranše – ⓘ Jak se můžete zapojit?

Výhody

  • peníze investorů jsou likvidní a vrací se dle dohodnutých podmínek emise dluhopisů
  • každý krok transakce je zajištěn
  • máte na své straně experty, kteří umí v cenách nemovitostí a transakcích chodit

Jaké nemovitosti hledáme?

Naším cílem jsou akvizice nemovitostí jako aktiv. V hledáčku tedy máme jednoduše pronajatelné a jinak výnosné (střednědobě i krátkodobě) nemovitosti, které se objevují standardně na trhu.

Příkladem mohou být malometrážní a střední bytové jednotky. Dále garáže a garážová stání v místech s omezeným parkováním. Kanceláře a provozní prostory v místech s vysokou zaměstnaností a centralizací služeb.

Zjednodušeně řečeno jsou cílem nemovitosti, které lidé běžně využívají.

Mimo náš zájem jsou luxusní nemovitosti, atypické nemovitosti jako např. průmyslové objekty či velké nemovitosti.

Jaká je podle nás správná cena ke koupi? Jak správnou cenu počítáme?

O této problematice bychom se mohli rozepsat opravdu rozsáhle, protože počítání cen nemovitostí je samostatnou profesní činností a také proto, že v naší skupině máme znalecký ústav v oboru oceňování nemovitostí.

V kostce je možné uvést, že při počítání kupní ceny vyhodnocujeme historický vývoj podobných nemovitostí v místě a jednotlivé rozdíly v obchodovaných nemovitostech. Do kalkulace pak zahrnujeme pouze realizované ceny obsažené v kupních smlouvách.

Dále predikujeme do budoucna možný vývoj ceny nemovitosti. Pokud zjistíme, že ceny nemovitostí v daném místě dlouhodobě klesají, nemovitost nekupujeme.

jaká je správná cena?

Vývoj na základě inflace potvrzené v letech 2009 až 2019.

Jak počítáme výnosnost a návratnost?

Hledáme nemovitosti za ceny, u kterých si můžeme být jistí návratností do 10 let. Nemovitosti s návratností nad 10 let nekupujeme, jelikož u nich není možné dohlédnout tak daleko co se týče jejich technického stavu a dále není možné stanovit, zda daný standard bydlení či využití bude i za více než 10 let poptávaný.

V rámci výnosnosti počítáme s mnoha faktory. Jedním může být vývoj inflace a její dopad na výši nájmu. Podívejte se na grafu vlevo, jak se vyvíjí nájem vůči splátce úvěru v čase. Je to jeden z faktorů, které snižují dobu návratnosti a zvyšují výnosnost.

Dalším faktorem může být pravidelné přecenění. Z NOZ jasně vyplývá, že nájemné je třeba hradit v obvyklé výši. Pokud v budoucnu dojde k situaci, že se obvyklé nájemné v místě zvýší, zohledníme to i v nájemní smlouvě.

Jak počítáme úrok pro investory?

Úrok v každé konkrétní tranši je odvozen od predikovaného zisku, který nám bude plynout ze zakoupení a držení daného balíku nemovitostí.

Pokud se nám podařilo nalézt výnosnější nemovitosti, jsme schopni vyplatit investorům vyšší úrok a naopak.

Nicméně úrok uvedený u každého dluhopisu je vždy konečný a investorům bude vyplacen přesně v uvedené výši. 

O nemovitostech víme nejdříve… jak to?

Od roku 2012 vyvíjíme revoluční nástroj pro sledování a oceňování nemovitého majetku. Nazvali jsme jej INEM a mimo jiné právě tento nástroj stojí za překotným růstem naší znalecké firmy XP invest.

Díky INEMu máme v ruce nástroj, který nám dovoluje během okamžiku vyhodnotit mnoho tržních faktorů a upozornit nás na nejzajímavější obchody, které se u nás teprve připravují realizovat. 

Díky tomu jsme vždy u výhodného obchodu včas a jsme schopni ho jako první uchopit, což pro nás znamená zásadní konkurenční výhodu.

Jak se vám podaří získat nemovitost výhodně?

Co se týče dat o realitním trhu, tak nikdo je nemá přesnější. Vždy proto vstoupíme do jednání s majiteli a ukážeme jim přesná data, na základě kterých se je snažíme přesvědčit o reálné ceně.

Další výhoda je, že nakupujeme nemovitosti v první fázi za hotové peníze. Díky tomu může být prodej hotový velice rychle, takže zde platí přísloví “kdo rychle dává, dvakrát dává“.

Další přístup je ten, že se nesoustředíme jen na novinky na realitním trhu. Víme velice dobře, že mnoho nemovitostí svého nového majitele vůbec nenašlo. Proto opět vstupujeme do jednání se současnými majiteli, ovšem za úplně jiných podmínek.

Banky půjčují na 80 % ltv… Jak vyvážete peníze investora z nákupu?

Každý nákup nemovitosti koncipujeme tak, abychom ji nakoupili co nejvýhodněji. Vzhledem k tomu, že víme, jaké panují na trhu podmínky, jsme schopni odhadnout, jak k nemovitostem bude přistupovat banka.

V tom případě je možné nakoupit nemovitost za 80 % ltv, kterou stanoví banka, a přitom akceptovat požadavky prodávajícího.

Díky tomu jsou peníze investorů z nákupů nemovitostí vyvázané a my je v době splatnosti i s úrokem vracíme.

Jak vybíráte nájemce? 

Před každým nákupem nemovitostí si dopředu ověřujeme zájem potenciálních nájemců v místě. Nehrozí tak, že by nemovitost, kterou kupujeme, zůstala prázdná.

Dále každého zájemce o pronájem podrobně prověřujemev registrech neplatičů, v insolvenčním rejstříku a v exekučním rejstříku. Případně také žádáme zájemce o předložení referencí od bývalých pronajímatelů.

S každým vybraným nájemcem následně podepisujeme nájemní smlouvu na dobu určitou s možností automatické prolongace, která je však zajištěna přímou exekuční vykonatelností v případě, kdy by přestal platit řádně a včas nájemné.

Jak se chráníte proti poklesu cen nemovitostí v krizi?

Kupujeme hlavně nemovitosti, které si i v krizi zachovávají svoji hodnotu – např. malometrážní byty.

V krizi nejvíce ztrácí na hodnotě nemovitosti, které mají nejmenší okruh potenciálních kupců. Typickým příkladem jsou luxusní nemovitosti, velikostně nadstandardní nemovitosti či nemovitosti na luxusních adresách. Dále jsou to různé atypické nemovitosti, které mají jen úzký okruh kupců – např. průmyslové areály, skladové haly, atypicky využitelné pozemky atd.

Mimo to naším cílem je nemovitost pronajímat. Ačkoliv se může stát, že cena nemovitosti bude v čase kolísat, u nájmů se to děje zcela výjimečně.

V krizi totiž klesá schopnost lidí dosáhnout na vlastní bydlení a jsou nuceni jít do pronájmu. Z toho důvodu se často v krizích stává, že nájmy rostou (i když méně než v době konjunktury), ačkoliv ceny nemovitostí klesají.

Kolikrát opakujete nákupy v jednom období

Záleží na době splatnosti dluhopisů. Během dvouletého období úpisu jsou připravovány obchody pro 4násobné využití investovaných prostředků, což vychází na cca 5 měsíců na finalizaci jednoho převodu a následné bankovní refinancování.

Necháváme si cca 4 měsíce jako časový polštář, abychom byli schopni peníze vyvázat a připravit na vrácení investorům.

Chcete se přidat a začít investovat do nemovitostí?

Podívejte se zde na aktuální podmínky tranše dluhopisů.

Máte zájem se účastnit větších obchodů? Vstupte do exkluzivního klubu investorů – více informací zde.

Zajímá vás více o investování do nemovitostí? Co takhle se dozvědět více zde?