Příležitosti a rizika trhu s nemovitostmi

V nemovitostech mají lidé po celém světě uloženo nejvíce peněz. Jak je patrné z uvedeného grafu, nemovitosti představují nejhodnotnější lidské statky.

Vzhledem k tomu, že však každá nemovitost je jiná, je obtížné trh s nemovitostmi ovládnout. Z toho důvodu nevidíme v tomto segmentu žádný monopol, který by trh s nemovitostmi ovládal, jak se tomu již přihodilo na jiných trzích.

Nicméně trh s nemovitostmi tradičně láká mnoho investorů. Důvod je jasný. Stačí se podívat na graf růstu cen zpracovaný Českým statistickým úřadem.

Masivní růst cen nemovitostí v poslední době je velice lákavý. Navíc mnoho lidí nahlíží na obchod s nemovitostmi jako na “jistou investici”.

Nic však nemůže být vzdálenější od pravdy. Trh s nemovitostmi je pro neinformované investory velice rizikový. Potvrzují to výsledky našeho znaleckého ústavu, který zpracovává posudky pro insolvenční správce a exekutorské úřady.

Pro získání jistoty při pohybu na trhu s nemovitostmi je nutné pochopit, jak získávají nemovitost svoji atraktivitu a hlavně jak je konstruována jejich cena.

Jak je z výše uvedeného patrné, hodnotu každé nemovitosti určují z větší či menší míry její vlastnosti. Samotná cena, která vychází z hodnoty nemovitosti, se však v čase mění.

Pro správné určení hodnoty a v daném čase platné ceny nemovitosti je nutné mít dostatečný informační základ pro provedení výpočtu. V případě nemovitostí je potřeba mít k dispozici informace o realizovaných cenách co největšího souboru srovnatelných nemovitostí v co nejbližším okolí. Z toho důvodu jsme již v roce 2013 založili relační databázi a plníme ji nejpřesnějšími informacemi o transakcích s nemovitostmi na území celé Evropy.

Jen samotná data a výpočty nestačí. Zkušený investor musí vědět, že na trhu s nemovitostmi se objevuje několik druhů transakcí, které zcela zásadně ovlivňují  cenové hladiny v daných lokalitách.

Z uvedeného grafického rozdělení můžete zjistit, o jaké transakce může jít a jaký mají dopad na trh s nemovitostmi.

Pro správné rozhodování ohledně transakcí s nemovitostmi je tedy nutné zohledňovat i způsob, jak se srovnávané nemovitosti v minulosti zobchodovaly.

Způsob srovnávané transakce totiž může cenovou hladinu snížit, nebo zvýšit, a to mnohdy i razantně.

Pro získání perfektního povědomí o fungování realitního trhu je také nutné sledovat a analyzovat nabídky, které nenašly svého kupce.

Tyto totiž jasně vypovídají o tom, jaká existuje v místě poptávka po transakcích daného typu.

A právě poptávku musí každý správný investor sledovat, jelikož ta pro něj představuje pravděpodobnost tzv. exit strategie. Jinými slovy investor zjišťuje, kdy je pro něj nejlepší čas zpeněžit nakoupený majetek, jaká je pravděpodobnost zisku a jaký je časový horizont realizace transakce.

Uvedený graf představuje naším znaleckým ústavem vypočítanou statistiku (od roku 2017 do roku 2019) o tom, kolik procent realitních nabídek daného typu nemovitostí se neprodá.

Stejně jako u druhů transakcí je důležité vědět, proč nabídky nebyly realizovány.

Důvodů může být opět několik, jak je vidět na uvedené grafice.

Proto je důležité při každé kalkulaci exit strategie mít na paměti, že ne každá neprodaná nemovitost nenašla svého nového majitele jen z toho důvodu, že v místě klesá poptávka.

Pro správné rozhodování ohledně investice do nemovitosti je také třeba znát, jak se liší nabídkové a realizované ceny. Díky tomu může investor vyjednávat s majiteli mnohem efektivněji – je schopen počáteční investici korigovat, díky čemuž se mu zvyšuje úspěšnost a zisk při následném zpeněžení investice.

Na uvedené mapě můžete vidět, jak se procentuálně průměrně liší rozdíly mezi nabídkovými a realizovanými cenami dle krajů ČR. Data jsou vyhodnocena od roku 2017 do roku 2019.

Jak je z výše uvedeného patrné, obchod s nemovitostmi není tak jednoduchý, jak se může zdát. Pokud se na realitním trhu chce investor pohybovat s jistotou a minimalizovat rizika, musí mít k ruce dostatečný informační základ, nejlépe robustní relační databázi.

Holding XP group využívá v rámci investic do nemovitostí všechny výše uvedené postupy a navíc k tomu provádí pokročilé analýzy založené na umělé inteligenci, BigData, deep learningu a dalších pokročilých technologiích. 

Investujte do nemovitostí s námi – nakupte si dluhopisy holdingu XP group schválené Českou národní bankou. Pro více informací o dluhopisech pokračujte zde.